Η ελληνική αγορά ακινήτων στο ξεκίνημα του 2026 εξακολουθεί να είναι ελκυστική, όμως περνά σε στάδιο ωριμότητας, όπου οι αντοχές της θα τεθούν σε δοκιμασία. Οι αποφάσεις που θα ληφθούν σε επίπεδο πολιτείας, αλλά και σε επίπεδο αγοράς, θα κρίνουν αν η κατοικία θα καταφέρει να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προσιτότητα και τον βιώσιμο μετασχηματισμό.

Η κατοικία συνεχίζει να ταυτίζεται παράλληλα με βασική κοινωνική ανάγκη, αποταμιευτικό καταφύγιο και επενδυτικό προϊόν, επηρεάζοντας άμεσα τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και τη συνολική δυναμική της οικονομίας.

Οι εξελίξεις των τελευταίων ετών, με την άνοδο των τιμών, τα αυξημένα μισθώματα και τη σταθερά περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών, έχουν μετατοπίσει το επίκεντρο της συζήτησης από τη ζήτηση, στην ανθεκτικότητα της αγοράς και στην ικανότητά της να καλύψει τις ανάγκες του 2026.

Το 2025 επιβεβαίωσε πως η Ελλάδα διατηρεί τη θέση της ως πόλος έλξης για ξένους αγοραστές, αποκαλύπτοντας όμως και τα όρια μιας αγοράς που λειτουργεί υπό έντονες πιέσεις ως προς τη διαθεσιμότητα, αντιμετωπίζοντας παράλληλα αυξανόμενες θεσμικές και κατασκευαστικές προκλήσεις.

Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, οι ξένοι αγοραστές που ενεργοποιήθηκαν το 2025 κινήθηκαν κυρίως σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες άνω των πέντε ετών, επιφάνειας από εξήντα έως εκατό τετραγωνικών μέτρων και αξίας κυρίως από 100.000 ευρώ έως 200.000 ευρώ. Πρόκειται για ξεκάθαρο προφίλ αγοραστή, που στοχεύει σε ακίνητα μεσαίου μεγέθους και κόστους, ικανά να καλύψουν τόσο ανάγκες ιδιοχρησίας, όσο και ήπια επενδυτική λογική.

Το βασικό κίνητρο αγοράς για το 52% των ξένων αγοραστών ήταν η χρήση του ακινήτου ως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, επιβεβαιώνοντας το διαχρονικό τίτλο της Ελλάδας, ως προορισμού παραθεριστικής κατοικίας. Παράλληλα, το τριάντα τοις εκατό προχώρησε σε αγορά με επενδυτικό στόχο, είτε για εκμίσθωση είτε για μελλοντική μεταπώληση, ενώ μόλις το δέκα τοις εκατό προτίμησε ακίνητο για κύρια κατοικία. Ενδεικτικό της ωρίμανσης της αγοράς είναι πως η Golden Visa, με ποσοστό οκτώ τοις εκατό, δεν λειτουργεί πια ως κύριο κίνητρο ζήτησης, υποδηλώνοντας πιο διαφοροποιημένη και λιγότερο μονοθεματική εισροή ξένων κεφαλαίων.

Αναφορικά με τον τύπο των ακινήτων, τα διαμερίσματα συγκέντρωσαν το 38% των αγορών, ενώ ακολούθησαν μονοκατοικίες και μεζονέτες. Τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα. Σημαντικό στοιχείο είναι πως σχεδόν οκτώ στους δέκα αγοραστές προτίμησαν μεταχειρισμένα ακίνητα, έναντι μόλις ενός στους πέντε που στράφηκε σε νεόδμητα. Η εικόνα αυτή αντικατοπτρίζει με σαφήνεια τη στενότητα της νέας προσφοράς και την αναγκαιότητα αναβάθμισης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.

Η εικόνα του 2025, ωστόσο, δεν μεταφέρεται αυτούσια στο 2026.

Όπως καταγράφει η Elxis-At Home in Greece, η αγορά εισέρχεται σε φάση διπλής κατεύθυνσης. Από τη μία, κερδίζει έδαφος το ενδιαφέρον για μικρότερες και πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες, είτε ως οικονομικότερη επιλογή είτε ως εργαλείο επενδυτικής αξιοποίησης. Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες εξήντα έως εβδομήντα τετραγωνικών μέτρων ή ακόμη και για μικρότερες μονάδες τριάντα πέντε έως σαράντα πέντε τετραγωνικών μέτρων, κυρίως για χρήση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποκαλύπτει την προσαρμογή των αγοραστών στις αυξημένες τιμές και το υψηλότερο κόστος εισόδου στην αγορά.

Την ίδια στιγμή, το 2025 ανέδειξε μια ισχυρή premium αγορά. Ένα στα τέσσερα ακίνητα πωλήθηκε σε τιμές άνω των εξακοσίων χιλιάδων ευρώ, ποσοστό τριπλάσιο σε σχέση με προηγούμενα έτη, ενώ η μέση αξία πώλησης νεόδμητων εξοχικών κατοικιών ανήλθε στις 450.000 ευρώ, σημειώνοντας άνοδο άνω του τριάντα επτά τοις εκατό σε ετήσια βάση. Η διπλή τάση καταδεικνύει πως η αγορά κατοικίας κινείται όχι γραμμικά, αλλά πολυεπίπεδα, ανάλογα με το εισόδημα, τη χρήση και τον επενδυτικό ορίζοντα των αγοραστών.

Σε αυτό το πλαίσιο, εκ νέου καθοριστικός παράγοντας αναδεικνύεται η στεγαστική πίστη. Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν πως τον Οκτώβριο του 2025, η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων έπαψε να είναι αρνητική για πρώτη φορά μετά από χρόνια, ισοσκελίζοντας τις αποπληρωμές. Ένα χρόνο νωρίτερα, η πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά δάνεια ήταν αρνητική κατά 2,8%, γεγονός που αποτυπώνει το μέγεθος της μεταστροφής. Παράλληλα, το κόστος δανεισμού έχει βελτιωθεί αισθητά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα υποχώρησε κάτω από το μέσο όρο της ευρωζώνης, διαμορφούμενο στο 3,12% το Σεπτέμβριο του 2025, έναντι 3,39% στην ευρωζώνη. Τον Νοέμβριο, η Ελλάδα βρέθηκε για πρώτη φορά στην πεντάδα των χωρών με τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια, με μέσο επιτόκιο 3,04%, έχοντας καλύψει σημαντικό έδαφος από τις αρχές του έτους, όπου βρισκόταν στην ένατη θέση.

Ακόμη πιο ενδεικτική της αλλαγής σελίδας είναι η επιστροφή της πιστωτικής επέκτασης σε θετικό πρόσημο. Τον Νοέμβριο του 2025, η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε στο 0,4%, σηματοδοτώντας την πρώτη θετική επίδοση από τον Οκτώβριο του 2010. Πρόκειται για εξέλιξη με έντονο συμβολισμό, καθώς σηματοδοτεί το τέλος ενός κύκλου δεκαπενταετούς απομόχλευσης που ξεκίνησε με τη δημοσιονομική κρίση.

Η βελτίωση των όρων χρηματοδότησης ενισχύει τη ζήτηση, χωρίς ωστόσο να εξαλείφει τις δομικές πιέσεις της αγοράς.

Τα στοιχεία του Spitogatos για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη ανοδική πορεία των ζητούμενων τιμών, με μέση ετήσια αύξηση σχεδόν 10% σε πανελλαδικό επίπεδο. Τα Νότια Προάστια της Αττικής παραμένουν η ακριβότερη περιοχή της χώρας, ενώ σημαντικές αυξήσεις καταγράφηκαν και στη Θεσσαλονίκη, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε με διψήφιο ρυθμό. Παρά τις τοπικές διαφοροποιήσεις, κοινό παραμένει το φαινόμενο της πίεσης στις τιμές, σε συνδυασμό με τις περιορισμένες επιλογές. Η διαθεσιμότητα ακινήτων αναδεικνύεται, σύμφωνα με τη RE/MAX, στον σημαντικότερο παράγοντα που ωθεί τους υποψήφιους αγοραστές σε επαναξιολόγηση ή καθυστέρηση της απόφασης αγοράς, ακόμη και σε περιβάλλον βελτιωμένης χρηματοδότησης.

Στο υπόβαθρο αυτής της εικόνας βρίσκεται το ζήτημα της προσφοράς και της κατασκευής. Η οικοδομική δραστηριότητα το 2025 παρουσίασε επιβράδυνση στους ρυθμούς έκδοσης νέων αδειών, ενώ το κόστος κατασκευής συνέχισε την ανοδική πορεία, έστω και με βραδύτερο ρυθμό. Θεσμικές εκκρεμότητες, γραφειοκρατία και αβεβαιότητα γύρω από το ρυθμιστικό πλαίσιο εξακολουθούν να λειτουργούν ανασταλτικά για την αύξηση της προσφοράς.

Τα συμπεράσματα του Διεθνούς Συνεδρίου του ΤΜΕΔΕ «Redefining the Future Horizons-Σχεδιάζοντας τις βιώσιμες στρατηγικές του αύριο» μεταφέρουν τη συζήτηση σε ευρύτερο πλαίσιο. Η κατοικία και οι κατασκευές δεν μπορούν πλέον να αντιμετωπίζονται αποκομμένα από τις υποδομές, την κλιματική προσαρμογή και τη συνολική ανθεκτικότητα των πόλεων. Η κλιματική κρίση επηρεάζει το σχεδιασμό, το κόστος και τη χρηματοδότηση των έργων, αλλάζοντας τα δεδομένα για παλαιά και νέα κτίρια. Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή του 2026, το περιβάλλον αποφάσεων γίνεται πιο απαιτητικό. Η διαθεσιμότητα, η πραγματική αποτίμηση των τιμών συναλλαγής, οι χρόνοι ολοκλήρωσης και η πρόσβαση σε χρηματοδότηση συνθέτουν ένα σύνθετο παζλ.

Όπως επισημάνθηκε στο συνέδριο του ΤΜΕΔΕ, η ανάγκη ανασχεδιασμού των υποδομών, η ενσωμάτωση τεχνολογίας και δεδομένων, καθώς και η σύνδεση της χρηματοδότησης με κριτήρια βιωσιμότητας, διαμορφώνουν ένα νέο πλαίσιο, μέσα στο οποίο λειτουργεί πλέον και η αγορά κατοικίας.

Τα κτίρια, παλαιά και νέα, καλούνται να ανταποκριθούν σε αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και ανθεκτικότητας, ενώ και η τοπική αυτοδιοίκηση βρίσκεται στην πρώτη γραμμή εφαρμογής αυτών των στρατηγικών.

Το 2026 δεν θα κριθεί μόνο από τη ζήτηση, αλλά και από την ικανότητα της αγοράς να αυξήσει σταδιακά την προσφορά, να ενσωματώσει τις απαιτήσεις βιωσιμότητας και να διατηρήσει την κοινωνική της ισορροπία. Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, αλλά εισέρχεται σε μια φάση ωριμότητας όπου οι αντοχές της θα δοκιμαστούν.

Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή του 2026, όλα τα παραπάνω μεταφράζονται σε ένα πιο απαιτητικό περιβάλλον αποφάσεων. Η διαθεσιμότητα ακινήτων στην περιοχή ενδιαφέροντος παραμένει κρίσιμη, όπως και η ρεαλιστική αποτίμηση του εύρους τιμών στο οποίο πραγματοποιούνται οι περισσότερες συναλλαγές. Ο χρόνος λήψης της απόφασης, που για σημαντικό ποσοστό αγοραστών κυμαίνεται μεταξύ τεσσάρων και έξι μηνών, επηρεάζεται από γραφειοκρατικούς και θεσμικούς παράγοντες που δεν μπορούν να αγνοηθούν. Παράλληλα, ο σκοπός της αγοράς, ιδιοκατοίκηση, δεύτερη κατοικία ή επένδυση, καθορίζει τον τύπο και το μέγεθος του ακινήτου, σε μια αγορά που εμφανίζει ταυτόχρονα τάσεις συμπίεσης προς μικρότερα μεγέθη και ενίσχυσης της premium κατηγορίας.