Νέα μελέτη επιβεβαιώνει πως το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα αποτελεί πρωτίστως πρόβλημα προσφοράς. Υπογραμμίζει τη γήρανση του κτιριακού αποθέματος, το υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών, τη διαρκή πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα και τις μεταβαλλόμενες προσδοκίες ιδιοκτητών και ενοικιαστών, καθώς και τη δυναμική που διαμορφώνεται γύρω από το πρόγραμμα «Σπίτι μου II».

Τα συμπεράσματα προκύπτουν από επικαιροποιημένη έρευνα της Alpha Bank, η οποία θέτει ένα βασικό ερώτημα: Πώς μια χώρα με σημαντικό μέρος του πλούτου της επενδεδυμένο σε ακίνητα και σχετικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα, αντιμετωπίζει σήμερα στεγαστική κρίση;

Η “κληρονομιά” της κρίσης και το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα

Η αδράνεια των επενδύσεων σε κατοικίες κατά την κρίση εμπόδισε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου στέγης. Οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώνονταν κατά 25% ετησίως κατά μέσο όρο, με αποτέλεσμα το 2017 να αντιστοιχούν μόλις στο 5% των συνολικών επενδύσεων. Από το 2018, παρατηρείται ανάκαμψη, αλλά σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα από την προ κρίσης περίοδο.
Σχεδόν τα δύο τρίτα των κατοικιών έχουν ανεγερθεί πριν το 1990, ενώ μόλις το 2,6% χτίστηκαν από την έναρξη της κρίσης μέχρι σήμερα. Η ανάγκη εκτεταμένων ανακαινίσεων και ενεργειακών αναβαθμίσεων είναι επιτακτική: έξι στις δέκα κύριες κατοικίες χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης, γεγονός που διαμορφώνει το προφίλ των ιδιωτικών επενδύσεων και τις κοινωνικές ανάγκες της επόμενης δεκαετίας.

Κενές κατοικίες: μια υποαξιοποιημένη δεξαμενή

Παρά τη στενότητα στην αγορά, το 35% των κανονικών κατοικιών παραμένει μη κατοικούμενο — το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ.
Από αυτές, το 22,5% αφορά δευτερεύουσες/εξοχικές κατοικίες και το 12% πραγματικά κενά ακίνητα. Οι κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 11,6% σε σχέση με την προηγούμενη απογραφή, ωστόσο παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.
Η Alpha Bank εντοπίζει ως αίτια τις πολλαπλές ιδιοκτησίες και τις δυσκολίες συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών/κληρονόμων, το υψηλό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, καθώς και τη σχετικά χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση, που πιθανώς συνδέεται με υψηλό κίνδυνο αντισυμβαλλομένου. Ωστόσο, ένας στους πέντε ιδιοκτήτες κενών ακινήτων εξετάζει το ενδεχόμενο ενοικίασης, στοιχείο που ενδέχεται να ενισχύσει την προσφορά στο μέλλον.

Η πίεση των μεγάλων αστικών κέντρων

Η συγκέντρωση πληθυσμού σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη παραμένει βασικός παράγοντας στεγαστικής πίεσης. Περισσότερο από το 70% του πληθυσμού κατοικεί σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν ο μισός πληθυσμός συγκεντρώνεται στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα.
Η Αττική, ειδικά, αποτελεί πυρήνα οικονομικής δραστηριότητας: φιλοξενεί το 35% του πληθυσμού, παράγει το 46% του ΑΕΠ και στεγάζει σχεδόν το 40% των επιχειρήσεων. Η ζήτηση για στέγη, σε συνδυασμό με την αδυναμία της προσφοράς να ακολουθήσει τους ρυθμούς αύξησης, εξηγεί τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών αγοράς και των ενοικίων.

Αύξηση ικανοποίησης αλλά και ανησυχία για το μέλλον

Η νέα επαναληπτική έρευνα καταγράφει βελτίωση της ικανοποίησης από την τρέχουσα κατοικία κατά 9%, κυρίως μεταξύ ιδιοκτητών. Οι ενοικιαστές παραμένουν η λιγότερο ικανοποιημένη κατηγορία, πιθανότατα λόγω της πίεσης στα ενοίκια.
Σχεδόν το 70% των ερωτηθέντων αναμένει αύξηση ενοικίων, ανεξαρτήτως καθεστώτος κατοικίας. Ωστόσο, μόλις το 59% των εκμισθωτών συμμερίζεται αυτή την προσδοκία.
Πλέον, ως βασικότερος παράγοντας διαμόρφωσης τιμών και ενοικίων αναγνωρίζεται η οικονομία διαμοιρασμού, με τις κυβερνητικές πολιτικές να ακολουθούν. Παρά τις πιέσεις, η πρόθεση αγοράς κατοικίας αυξάνεται κατά 8% και κατά 13% μεταξύ των ενοικιαστών.

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» και οι νέες δυναμικές

Το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» είναι υπαρκτό αλλά όχι καθολικό. Το 24% των ενδιαφερομένων είχε ήδη υποβάλει ή σχεδίαζε να υποβάλει αίτηση, ενώ το 45% αποκλείει τη συμμετοχή, κυρίως λόγω εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων. Παρά ταύτα, η γενική αποδοχή του προγράμματος παραμένει υψηλή, με το 66% να συμφωνεί με τη φιλοσοφία του.

Προς μια νέα στεγαστική πολιτική

Τα δεδομένα συγκλίνουν στο ίδιο συμπέρασμα: το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα είναι πρωτίστως πρόβλημα προσφοράς. Η Alpha Bank τονίζει ότι η αντιμετώπισή του απαιτεί συνεκτική στρατηγική.
Η συγκέντρωση ευκαιριών απασχόλησης σε λίγες μεγάλες πόλεις οδηγεί σε υπερβολική ζήτηση στέγης, άνοδο τιμών και ενοικίων. Η ανάδειξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό, σε συνδυασμό με την αποκέντρωση και την ενίσχυση της εξ αποστάσεως εργασίας, μπορεί να αποκλιμακώσει τις πιέσεις στην οικονομικά προσιτή στέγαση.
Μηχανισμοί όπως φορολογικές ελαφρύνσεις για εταιρείες που προσφέρουν τηλεργασία και για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν ακίνητα σε μεγάλες πόλεις για να μετεγκατασταθούν σε μικρότερες ή αγροτικές περιοχές, θα μπορούσαν να έχουν σημαντικά οφέλη.
Οι παράγοντες που παρακωλύουν τη διάθεση κενών ακινήτων μπορούν να κατηγοριοποιηθούν σε δύο ομάδες: αυτούς που χρειάζονται στοχευμένη πολιτική παρέμβαση και αυτούς που σχετίζονται με προσωρινές καταστάσεις. Πρώτη ομάδα: πολλαπλές ιδιοκτησίες, δυσκολίες συνεννόησης ιδιοκτητών/κληρονόμων, υψηλό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση και υψηλός κίνδυνος αντισυμβαλλομένου. Η δημιουργία μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς θα μπορούσε να περιορίσει τον κίνδυνο αυτό.
Δεύτερη ομάδα: ένας στους πέντε ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων δηλώνει πρόθεση ενοικίασης στο άμεσο μέλλον, 6% πρόθεση πώλησης και 15% διατήρηση για μελλοντική προσωπική ή οικογενειακή χρήση. Για την πρώτη περίπτωση, επιπλέον φορολογικά κίνητρα θα μπορούσαν να επιταχύνουν τη διάθεση των ακινήτων στην αγορά.
Η τελευταία σειρά κυβερνητικών μέτρων στοχεύει στη διευκόλυνση της διάθεσης κενών/αναξιοποίητων ακινήτων. Ωστόσο, απαιτείται περαιτέρω έρευνα για τη χαρτογράφηση των κλειστών ακινήτων, με βάση στοιχεία του Κτηματολογίου και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, ώστε οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής να σχεδιάσουν στοχευμένα προγράμματα ανά δήμο και περιοχή.