Νέα μελέτη επιβεβαιώνει ότι το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα αποτελεί πρωτίστως πρόβλημα προσφοράς. Επισημαίνει τη γήρανση του κτιριακού αποθέματος, το υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών, τη διαρκή πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα και τις μεταβαλλόμενες προσδοκίες ιδιοκτητών και ενοικιαστών, καθώς και τη δυναμική που διαμορφώνεται γύρω από το πρόγραμμα «Σπίτι μου II».

Τα συμπεράσματα προκύπτουν από επικαιροποιημένη μελέτη της Alpha Bank, στην οποία τίθεται και ένα κρίσιμο ερώτημα: πώς μια χώρα με σημαντικό μέρος του πλούτου της επενδεδυμένο σε ακίνητα και σχετικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης όπως η Ελλάδα αντιμετωπίζει στην παρούσα συγκυρία στεγαστική κρίση.

Η «κληρονομιά» της κρίσης και το γερασμένο κτιριακό απόθεμα

Η επενδυτική απραξία σε κατοικίες κατά τη διάρκεια της κρίσης εμπόδισε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου κατοικιών. Οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώνονταν κατά 25% ετησίως κατά μέσο όρο, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν μόλις στο 5% του συνόλου των επενδύσεων της χώρας το 2017. Από το 2018 και μετά βρίσκονται σε τροχιά ανάκαμψης, ωστόσο σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από την προ κρίσης περίοδο.
Σχεδόν τα δύο τρίτα των κατοικιών έχουν ανεγερθεί πριν το 1990, ενώ μόλις το 2,6% έχει κατασκευαστεί από την έναρξη της κρίσης μέχρι σήμερα. Η ανάγκη για εκτεταμένες ανακαινίσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις είναι πλέον δεδομένη: έξι στις δέκα κύριες κατοικίες χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης, γεγονός που διαμορφώνει το προφίλ των ιδιωτικών επενδύσεων και τις κοινωνικές ανάγκες της επόμενης δεκαετίας.

Κενές κατοικίες: μια υποαξιοποιημένη δεξαμενή

Παρά τη στενότητα στην αγορά, το 35% των κανονικών κατοικιών της χώρας παραμένει μη κατοικούμενο –το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Πρόκειται είτε για δευτερεύουσες/εξοχικές κατοικίες (22,5%), είτε για πραγματικά κενά ακίνητα (12%). Αν και οι κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 11,6% σε σχέση με την προηγούμενη απογραφή, ο αριθμός τους εξακολουθεί να είναι υψηλός.
Η ανάλυση της Alpha Bank εντοπίζει ως λόγους τις πολλαπλές ιδιοκτησίες και τις δυσκολίες συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών/κληρονόμων, το σημαντικό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, καθώς και τη σχετικά χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση σε ορισμένες περιπτώσεις, που πιθανώς συνδέεται με τον υψηλό κίνδυνο αντισυμβαλλομένου. Παρά τα εμπόδια, ένας στους πέντε εξετάζει το ενδεχόμενο να διαθέσει το ακίνητο προς ενοικίαση, γεγονός που ενδέχεται να ενισχύσει μελλοντικά την προσφορά.

Η πίεση των μεγάλων αστικών κέντρων

Η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη παραμένει καθοριστικός παράγοντας της στεγαστικής πίεσης. Περισσότερο από το 70% του πληθυσμού κατοικεί σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν ο μισός πληθυσμός συγκεντρώνεται στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα.
Η Αττική, ειδικότερα, λειτουργεί ως πυρήνας οικονομικής δραστηριότητας: φιλοξενεί το 35% του πληθυσμού, παράγει το 46% του ΑΕΠ και στεγάζει σχεδόν το 40% των επιχειρήσεων. Η ζήτηση για στέγη σε μια περιοχή όπου η προσφορά αδυνατεί να αυξηθεί με ανάλογους ρυθμούς εξηγεί σε μεγάλο βαθμό τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών αγοράς και των ενοικίων.

Αύξηση ικανοποίησης αλλά και ανησυχία για το μέλλον

Η επαναληπτική έρευνα καταγράφει βελτίωση της ικανοποίησης από την τρέχουσα κατοικία (+9%), κυρίως μεταξύ των ιδιοκτητών. Οι ενοικιαστές παραμένουν η λιγότερο ικανοποιημένη κατηγορία, ενδεχομένως λόγω της πίεσης στα ενοίκια.
Το ποσοστό των ερωτηθέντων που αναμένουν αύξηση ενοικίων είναι σχεδόν το ίδιο (~70%) ανεξαρτήτως καθεστώτος κατοικίας. Ωστόσο, το αντίστοιχο ποσοστό των εκμισθωτών (59%) είναι σημαντικά χαμηλότερο σε σύγκριση με τους ενοικιαστές αλλά και με το συνολικό μέσο όρο του δείγματος.
Μεταβολή παρατηρείται στην αντίληψη των παραγόντων που διαμορφώνουν τις τιμές και τα ενοίκια: η μεγέθυνση της οικονομίας διαμοιρασμού, ειδικά σε συγκεκριμένες περιοχές, αναγνωρίζεται ως ο σημαντικότερος παράγοντας, με τις κυβερνητικές πολιτικές να ακολουθούν. Παρά τις πιέσεις, η πρόθεση αγοράς κατοικίας αυξάνεται κατά 8% και κατά 13% μεταξύ των ενοικιαστών.

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» και οι νέες δυναμικές

Το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» είναι υπαρκτό αλλά όχι καθολικό. Το 24% των ενδιαφερομένων είχε υποβάλει ή σχεδίαζε να υποβάλει αίτηση την περίοδο της έρευνας, ενώ το 45% αποκλείει αυτό το ενδεχόμενο, κυρίως λόγω εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων. Ωστόσο, η γενική αποδοχή του προγράμματος παραμένει υψηλή, με το 66% να συμφωνεί με τη φιλοσοφία του.

Προς μια νέα στεγαστική πολιτική

Τα δεδομένα συγκλίνουν στο ίδιο συμπέρασμα: το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα αποτελεί, πρωτίστως, πρόβλημα προσφοράς. Η αντιμετώπισή του απαιτεί μια συνεκτική στρατηγική.
Η συγκέντρωση των ευκαιριών απασχόλησης σε περιορισμένο αριθμό μεγάλων πόλεων οδηγεί σε σημαντική αύξηση της ζήτησης για κατοικία στις περιοχές αυτές, άρα σε άνοδο των τιμών και των ενοικίων. Η μελέτη για τον εντοπισμό και την ένταξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό, σε συνδυασμό με την ενίσχυση της αποκέντρωσης και τη διεύρυνση της εξ αποστάσεως εργασίας, δύνανται να συμβάλουν στην αποκλιμάκωση των πιέσεων στην προσιτή στέγαση μέσω διαφόρων μηχανισμών.
Οι μηχανισμοί αυτοί επιτρέπουν τη γεωγραφική διάχυση της ζήτησης, τη μείωση του κόστους μετακίνησης, την έμμεση αύξηση της προσφοράς κατοικιών και την αποδυνάμωση της σχέσης μεταξύ τόπου εργασίας και αγορών κατοικίας υπό πίεση. Οι προαναφερθέντες παράγοντες όχι μόνο θα οδηγήσουν στην απελευθέρωση μέρους της προσφοράς στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και θα ενισχύσουν την οικονομική βιωσιμότητα της περιφέρειας, θα αναζωογονήσουν την τοπική οικονομία μέσω αύξησης της κατανάλωσης, δημιουργίας θέσεων εργασίας και ενίσχυσης της επιχειρηματικότητας.

Είναι προφανές ότι μέτρα όπως οι φορολογικές ελαφρύνσεις για εταιρείες που απασχολούν προσωπικό εξ αποστάσεως σε μόνιμη βάση, σε συνδυασμό με φορολογικά κίνητρα για ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν τα ακίνητά τους σε μεγάλες πόλεις προκειμένου να μετεγκατασταθούν σε μικρότερες πόλεις και αγροτικές περιοχές, θα έχουν σημαντικά οφέλη.

Επιπλέον, οι παράγοντες που εμποδίζουν τη διάθεση των κλειστών σπιτιών μπορούν να κατηγοριοποιηθούν σε δύο ομάδες, με στόχο τον σχεδιασμό πολιτικής.
Η ανάλυση εντόπισε τα εξής βασικά στοιχεία: τις πολλαπλές ιδιοκτησίες και τις δυσχέρειες συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών/κληρονόμων, το σημαντικό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης και τη σχετικά χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση σε ορισμένες περιπτώσεις, που πιθανώς συνδέεται με τον υψηλό κίνδυνο αντισυμβαλλομένου. Για το τελευταίο, η δημιουργία μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς ενδέχεται να περιορίσει σημαντικά τον κίνδυνο, ενώ τα ήδη ληφθέντα μέτρα, όπως η επιδότηση ενεργειακών αναβαθμίσεων, κινούνται στη σωστή κατεύθυνση.

Μία δεύτερη ομάδα παραγόντων που εξηγεί τον υψηλό αριθμό κενών ακινήτων σχετίζεται με τον προσωρινό χαρακτήρα της κατάστασης. Συγκεκριμένα, ένας στους πέντε ιδιοκτήτες κλειστών σπιτιών δηλώνει πρόθεση να αναζητήσει ενοικιαστή στο άμεσο μέλλον, 6% να το πωλήσει, ενώ περίπου 15% το διατηρεί κλειστό για μελλοντική προσωπική ή οικογενειακή χρήση. Για την πρώτη ομάδα, η εφαρμογή επιπλέον φορολογικών κινήτρων δύναται να επιταχύνει τη διάθεση των ακινήτων στην αγορά.

Η πιο πρόσφατη σειρά κυβερνητικών μέτρων αποσκοπεί στη διευκόλυνση της διαδικασίας διάθεσης κενών/αναξιοποίητων ακινήτων στην αγορά. Ωστόσο, απαιτείται περαιτέρω έρευνα στο πεδίο αυτό, με σκοπό τη χαρτογράφηση των κλειστών ακινήτων βάσει στοιχείων του Κτηματολογίου και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, ώστε οι αρμόδιοι να σχεδιάσουν ένα στοχευμένο πρόγραμμα για κάθε δήμο και περιοχή.