Από εφέτος, το κανονιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις γίνεται ακόμα αυστηρότερο.

Το 2026, οι περιορισμοί όχι μόνο διατηρούνται, αλλά επεκτείνονται και γεωγραφικά, στοχεύοντας στην προστασία του οικιστικού αποθέματος και στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Έτσι, οι «ελεύθερες» ζώνες συρρικνώνονται περαιτέρω και η «άδεια Airbnb» δεν θα συνοδεύει πλέον αυτομάτως το ακίνητο κατά τη μεταβίβασή του.

Στην Αθήνα, οι περιορισμοί νέων αδειών που τέθηκαν σε ισχύ από το 2025 παραμένουν σε πλήρη ισχύ και για το 2026. Παράλληλα, από την 1η Μαρτίου 2026, το ίδιο καθεστώς επεκτείνεται και σε περιοχές της Θεσσαλονίκης. Στις «κορεσμένες» περιοχές, η άδεια λειτουργίας (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) αποσυνδέεται πλέον από το ακίνητο, γεγονός που ανατρέπει τις ισορροπίες στις μεταβιβάσεις και ευρύτερα στην αγορά ακινήτων.

Η εφαρμογή του μέτρου θα πραγματοποιείται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με αποκλεισμό νέων εγγραφών στις ζώνες που υπάγονται στον περιορισμό. Το 2026 χαρακτηρίζεται ως έτος «δοκιμής» της αποτελεσματικότητάς του. Εάν τα δεδομένα δείξουν μείωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, το μέτρο ενδέχεται να παραταθεί ή να επεκταθεί και σε άλλες περιοχές υψηλής τουριστικής κίνησης.

Τι αλλάζει πρακτικά;

Η βασικότερη αλλαγή που πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι είναι ότι η άδεια Airbnb δεν μεταβιβάζεται πλέον στις ζώνες απαγόρευσης. Η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν αποτελεί πλέον «προίκα» ή αναπόσπαστο στοιχείο του ακινήτου.

Εάν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη αναστολής έκδοσης νέων αδειών αλλάξει ιδιοκτησία —είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής ή κληρονομιάς— η υπάρχουσα καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης διαγράφεται αυτόματα. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν δύναται να εκδώσει νέο ΑΜΑ, με αποτέλεσμα το ακίνητο να μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για μακροχρόνια μίσθωση ή ιδιοκατοίκηση.

Στον Δήμο Αθηναίων, το καθεστώς περιορισμών που εφαρμόστηκε από το 2025 συνεχίζεται και το 2026. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών καλύπτει το κεντρικό τμήμα της πρωτεύουσας και τις περιοχές με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση:

· 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια), το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.

· 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Περιλαμβάνει περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος.

· 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Καλύπτει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ.

Σε αυτές τις περιοχές, κανένα ακίνητο (νεοαποκτηθέν, ανακαινισμένο ή κενό) δεν μπορεί να ενταχθεί στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Από την 1η Μαρτίου 2026, το μοντέλο της Αθήνας εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το «πάγωμα» των νέων αδειών ισχύει αρχικά για το 2026, με δυνατότητα παράτασης και στα επόμενα έτη. Αφορά την Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου σήμερα καταγράφονται 4.800 από τις 7.500 συνολικά καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης του Δήμου.

Η ζώνη απαγόρευσης περιλαμβάνει:

· Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο (Πλατεία Αριστοτέλους, οι άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή).

· Την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού.

· Την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο.

· Τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη.

Πέρα από τους χωροταξικούς περιορισμούς, το κράτος εντείνει τους ελέγχους νομιμότητας μέσω μικτών κλιμακίων του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι επικεντρώνονται στην τήρηση σωρευτικών προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας.

Τα ακίνητα οφείλουν υποχρεωτικά να διαθέτουν:

· Ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης.

· Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και ρελέ διαφυγής.

· Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου.

· Πιστοποιητικό απεντόμωσης και φαρμακείο πρώτων βοηθειών.

Οι ιδιοκτήτες θα ειδοποιούνται δέκα ημέρες πριν τον έλεγχο. Σε περίπτωση διαπίστωσης παραβάσεων, το πρόστιμο ορίζεται στις 5.000 ευρώ, ποσό που διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής εντός έτους και τετραπλασιάζεται σε τρίτη παράβαση.