Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ενεργοποιεί τη δυνατότητα πώλησης ακινήτων που βρίσκονται υπό κατάσχεση, ακόμη και όταν το τίμημα δεν επαρκεί για την πλήρη εξόφληση της οφειλής του ιδιοκτήτη προς την ΑΑΔΕ. Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, η αποδέσμευση του ακινήτου μπορεί να πραγματοποιηθεί και με μερική καταβολή του χρέους, διευκολύνοντας ουσιαστικά τους ιδιοκτήτες που επιδιώκουν να αξιοποιήσουν ή να πουλήσουν την περιουσία τους.
Τι αλλάζει
Μέχρι πρότινος, για την άρση μιας κατάσχεσης και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου, απαιτείτο, ως επί το πλείστον, η πλήρης εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής.
Αυτό μεταβάλλεται με τη νέα απόφαση (Α.1158/2026) που εξέδωσε ο διοικητής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής, η οποία θέτει σε εφαρμογή το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (αρθ. 18 ν. 5293/2026), παρέχοντας αυξημένη ευελιξία στις μεταβιβάσεις και διευκολύνοντας φορολογούμενους και συναλλαγές στην αγορά ακινήτων.
Για την αποδέσμευση του κατασχεμένου ακινήτου, απαιτείται η υποβολή αίτησης άρσης της κατάσχεσης ηλεκτρονικά από τον οφειλέτη που επιθυμεί να πωλήσει ακίνητο, μέσω της πύλης myAADE (myaade.gr) στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τη διαδρομή: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.
Για την έγκριση της άρσης της κατάσχεσης και την πραγματοποίηση της μεταβίβασης με επαχθή αιτία (π.χ. πώληση), απαιτείται η σωρευτική πλήρωση τριών προϋποθέσεων:
• ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά το χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής (αρθ. 12 ΚΦΔ).
• το τίμημα της πώλησης να μην υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως είχε καθοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή της αντικειμενικής του αξίας, εφόσον αυτή είναι ανώτερη.
• από το τίμημα της μεταβίβασης, να παρακρατείται από τον/τη συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ, ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο ένα τέταρτο (25%) του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Παρόλα αυτά, το τελικό ποσοστό δύναται να είναι υψηλότερο, βάσει κριτηρίων φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Σε περίπτωση που το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της κατάσχεσης υπερβαίνει εκείνο που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, θα αποδίδεται το υψηλότερο ποσό.
Όταν πληρούνται οι ανωτέρω προϋποθέσεις, εκδίδεται σχετική απόφαση και αποστέλλεται στον οφειλέτη συνοδευόμενη από έγγραφο που απεικονίζει τον υπολογισμό των συντελεστών βαρύτητας κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Ενδεικτικό παράδειγμα:
Φυσικό πρόσωπο επιθυμεί να πωλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ.
Εάν, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώσει τη μέγιστη βαθμολογία (100 βαθμοί), το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο ελάχιστο όριο του 25%.
Σε αυτή την περίπτωση για την άρση της κατάσχεσης:
• θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ (25% × 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός εάν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιτάσσουν μεγαλύτερο ποσό. Σε αυτό το σενάριο για να αρθεί η κατάσχεση θα πρέπει να παρακρατηθεί το υψηλότερο ποσό (αρθ. 12 ΚΦΔ).
• μετά την καταβολή του εν λόγω ποσού θα είναι δυνατή η άρση της κατάσχεσης και η ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Υπό το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει το σύνολο των 80.000 ευρώ προκειμένου να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου.
Για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση, οι ενδιαφερόμενοι δύνανται να απευθύνονται στην Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ, my1521:
• Τηλεφωνικά: Στο 1521 (χωρίς χρέωση), εργάσιμες ημέρες από 7:00 έως 20:00
• Ψηφιακά: Στο my1521 (24/7), επιλέγοντας: Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων > Δικαστικό – Κατασχέσεις > Άρση Κατασχέσεων.
