Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα διατηρείται σε έντονη κινητικότητα, με το ενδιαφέρον εγχώριων και ξένων επενδυτών να μην υποχωρεί. Πίσω, ωστόσο, από τον αυξημένο όγκο συναλλαγών, τις ανακαινίσεις και την αναζήτηση ευκαιριών, έχει διαμορφωθεί πλέον μια πιο σύνθετη πραγματικότητα σε σύγκριση με το παρελθόν. Η άνοδος των τιμών, το αυξημένο κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης, οι νέες ενεργειακές απαιτήσεις και οι επιπτώσεις της κλιματικής κρίσης διαμορφώνουν ένα νέο τοπίο, όπου η ορθή αξιολόγηση κινδύνου καθίσταται καθοριστική για κάθε αγορά ή επένδυση.

Με αφορμή την 6η Premium Real Estate Expo 2026, που θα διεξαχθεί από 15 έως 17 Μαΐου 2026 στο Metropolitan Expo, ο Δημήτρης Καραγιώργος, Founder & CEO της Magna Estate, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, εστιάζει στους βασικούς κινδύνους που αντιμετωπίζουν σήμερα οι αγοραστές και οι επενδυτές, αλλά και στα συχνότερα λάθη που συνεχίζουν να επαναλαμβάνονται στην αγορά.

Όπως σημειώνει, ένας σημαντικός κίνδυνος αποτελεί η εσφαλμένη αποτίμηση της ίδιας της επένδυσης και η υπεραισιόδοξη πρόβλεψη για τη μελλοντική άνοδο των τιμών. Πολλοί αγοραστές και επενδυτές στηρίζονται αποκλειστικά στην προσδοκία συνεχούς αύξησης, χωρίς να εμβαθύνουν σε όλους τους παράγοντες που διαμορφώνουν την πραγματική αξία ενός ακινήτου.

Ιδιαίτερα κρίσιμος παραμένει, σύμφωνα με τον ίδιο, ο νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν από κάθε συμφωνία. Όπως επισημαίνει, στην ελληνική αγορά εξακολουθούν να κυκλοφορούν ακίνητα με νομικές, πολεοδομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες, οι οποίες συχνά δεν είναι εμφανείς με την πρώτη ματιά. Αυθαίρετες κατασκευές, ελαττώματα στους τίτλους, ελλιπή δικαιολογητικά ή πολεοδομικές παραβάσεις μπορεί να προκαλέσουν καθυστερήσεις ή ακόμα και να οδηγήσουν σε αδυναμία ολοκλήρωσης της μεταβίβασης.

Παράλληλα, ο τεχνικός έλεγχος αποκτά όλο και μεγαλύτερη βαρύτητα, ειδικά για τα παλαιότερα ακίνητα. Στατικά προβλήματα, φθορές, ανάγκες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης μπορούν να εκτοξεύσουν το πραγματικό κόστος επένδυσης, ανατρέποντας συχνά τον αρχικό οικονομικό σχεδιασμό του αγοραστή.

Ο Δημήτρης Καραγιώργος υπογραμμίζει ότι η αγορά ακινήτων δεν εξαρτάται πια μόνο από την τοποθεσία και την τιμή. Η αξιολόγηση κινδύνου έχει γίνει πλέον απαραίτητη, καθώς προστίθενται συνεχώς νέες παράμετροι που επηρεάζουν τη βιωσιμότητα και την μελλοντική αξία ενός ακινήτου.

Σύμφωνα με τον ίδιο, τα τελευταία χρόνια έχουν αυξηθεί σημαντικά οι κίνδυνοι που σχετίζονται με φυσικά φαινόμενα, όπως οι πλημμύρες και οι πυρκαγιές, στοιχεία τα οποία στο παρελθόν δεν αποτελούσαν τόσο καθοριστικό παράγοντα απόφασης. Την ίδια ώρα, οι διεθνείς οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις, ο πληθωρισμός, καθώς και η αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης διαμορφώνουν νέα δεδομένα στην αγορά.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνει στις νέες ευρωπαϊκές απαιτήσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Όπως επισημαίνει, η ενεργειακή απόδοση επηρεάζει πλέον άμεσα τόσο την εμπορική αξία όσο και τη δυνατότητα αξιοποίησης ενός ακινήτου στο μέλλον. Σε αρκετές περιπτώσεις, ένα ακίνητο με χαμηλή ενεργειακή κλάση μπορεί να απαιτεί υψηλές δαπάνες για να παραμείνει ανταγωνιστικό ή να μπορέσει να εκμεταλλευτεί επενδυτικά.

Αναφερόμενος στα συχνότερα λάθη των σημερινών αγοραστών και επενδυτών, ο Δημήτρης Καραγιώργος εντοπίζει κυρίως δύο. Το πρώτο είναι η ελλιπής αξιολόγηση του ίδιου του ακινήτου πριν την αγορά. Όπως λέει, πολλοί επικεντρώνονται αποκλειστικά στην τιμή ή στην περιοχή, χωρίς να εξετάζουν πιθανούς νομικούς κινδύνους, τεχνικά προβλήματα, αυθαιρεσίες ή το πραγματικό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.

Το δεύτερο, κατά τον ίδιο, είναι η έλλειψη ξεκάθαρης επενδυτικής στρατηγικής. Όπως εξηγεί, διαφορετική προσέγγιση χρειάζεται για ένα ακίνητο που προορίζεται για ιδιοκατοίκηση και διαφορετική για ένα που αποσκοπεί σε μακροχρόνια εκμετάλλευση μέσω ενοικίασης ή σε μεταπώληση μετά από ανακαίνιση. Το λεγόμενο «exit plan», δηλαδή ο τρόπος και ο χρόνος ρευστοποίησης της επένδυσης, είναι εξίσου καίριο.

Ο ίδιος τονίζει ότι περισσότερο από ποτέ, μια επιτυχημένη επένδυση στο real estate απαιτεί ολοκληρωμένη προετοιμασία, ορθή αξιολόγηση κινδύνου και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό από την πρώτη στιγμή.

Αναφερόμενος στα νοικοκυριά που προχωρούν στην αγορά πρώτης κατοικίας ή σε μικρές επενδύσεις, ο Δημήτρης Καραγιώργος τονίζει ότι το κομβικό σημείο είναι η συνεργασία με αξιόπιστους επαγγελματίες. Όπως επισημαίνει, ο ρεαλιστικός προϋπολογισμός δεν πρέπει να περιορίζεται στην τιμή αγοράς, αλλά να περιλαμβάνει όλα τα επιπλέον κόστη: φόρους, έξοδα μεταβίβασης, πιθανή ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και μελλοντικά έξοδα συντήρησης.

Παράλληλα, κάθε αγοραστής οφείλει να προσδιορίσει από την αρχή τις πραγματικές του ανάγκες, καθώς διαφορετικά κριτήρια έχει μια οικογένεια με παιδιά και διαφορετικά ένας εργένης ή ένα ζευγάρι συνταξιούχων. Σε κάθε περίπτωση, ο πλήρης νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν την τελική απόφαση αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την αποτροπή μελλοντικών προβλημάτων και απρόβλεπτων εξόδων.

Η αγορά ακινήτου, καταλήγει, εξακολουθεί να είναι μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις για κάθε νοικοκυριό ή επενδυτή και γι’ αυτό χρειάζεται σωστή ενημέρωση, ρεαλισμό και μακροπρόθεσμη στρατηγική.